전세대출 DSR 규제 적용에 대하여 : 변화와 영향

 

 

 

앞으로 전세대출도 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함될 수 있어요

어떻게 변할지 알려드릴게요

 

최근 금융위원회는 전세대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 강화하기로 발표했습니다. 이 규제는 전세대출을 포함한 모든 대출의 상환 능력을 고려하여 차주의 부채 부담을 줄이고, 금융 안정성을 높이기 위한 목적으로 도입되었습니다. 이번 글에서는 전세대출 DSR 규제의 의미, 변화된 사항, 그리고 이에 따른 시장과 개인에게 미치는 영향을 심층적으로 살펴보겠습니다.

DSR 규제란?

DSR(Debt Service Ratio)은 차주의 연간 소득 대비 연간 부채 상환액의 비율을 의미합니다. 쉽게 말해, DSR은 차주가 매년 벌어들이는 돈 중에서 부채를 상환하는 데 얼마나 사용하고 있는지를 나타내는 지표입니다. 예를 들어, 연 소득이 5,000만 원이고 연간 부채 상환액이 1,000만 원이라면, DSR은 20%가 됩니다.

 

DSR은 갚을 수 있는 능력 내에서 돈을 빌리자는 취지로 도입된 제도로 현대 은행 대출에는 40%, 비은행 대출에는 

50%의 DSR 규제가 적용되요. 금융기관에서 대출 실행 시 차주(돈을 빌리는 사람)가 내야 하는 원리금이 1년에 버는

돈의 40~50%를 넘을 수 없다는 의미이에요

 

금융당국은 DSR 규제를 통해 차주의 부채 상환 능력을 정확히 평가하고, 과도한 부채를 방지하여 금융 시스템의 안정성을 확보하고자 합니다.

 

 

 

 

 

전세대출 DSR 규제 강화의 배경

 

전세대출은 주택 구매를 위한 대출과 달리 보증금 반환을 목적으로 하는 대출로, 상대적으로 낮은 금리와 간편한 대출 절차로 많은 사람들이 이용해 왔습니다. 그러나 최근 몇 년간 전세대출이 급증하면서 가계 부채 문제가 심각해졌습니다.

전세대출이 가계부채를 올리는 역할을 한다는 지적이 많아지면서 DSR 적용을 검토하고 있는 거예요

실제로 2016년 36조원이었던 전세대출이 2022년 171조원을 돌파했어요

 

 

또한 가계대출이 증가세로 돌아선 건 올해 4월 부터예요

하반기 금리 인하에 대한 기대 심리와 주택 구매 심리가 더해진 결과죠

3달 연속 상승세를 이어간 가계대출은 상반기에만 16조원이 늘었어요

 이는 차주의 전체적인 부채 상환 능력을 평가하여 부채 증가 속도를 억제하고, 가계 부채 리스크를 관리하기 위한 조치입니다.

 

금융위는 " DSR 내실화을 통해 갚을 수 있는 범위 내 빌리고 처음부터 나눠 갚는 대출 관행을 화고하게 안착시키겠다"

라며 " 서민 실수요자의 자금애로가 가중되지 않는 범위 내에서 DSR 적용 범위를 확대하겠다" 고 말했습니다

 

당국은 그 예시로 '유주택자 전세대출 이자상환분'을 제시 했는데요 앞으로 유주택자에 대해선 전세 대출 이자를

DSR 산정 때 반영해 그만큼 대출이 덜 나오도록 하겠다는 것입니다. 세입자를 받아 집을 사두고 정작 본인은 다른

주택에 전세로 들어가는 일명 '갭투자'가 DSR 규제가 적용되면 앞으로 제약을 받는다는 이야기죠

 

고가주택 전세 대출에 대해서도 규제가 나올 수 있는 상황인데요 2019년부터 지난해까지 순차적으로 9억원 이상

고가주택 보유자의 전세대출 공적보증을 제한하는 조치를 시행한 적이 있는데 유사한 규제가 다시 나올 수 있어요

변화된 DSR 규제 사항

기존 규제와 비교

이전에는 전세대출이 DSR 규제에서 제외되어 있었습니다. 전세대출은 주택담보대출과 달리 서민자금으로 분류돼서

DSR 적용 대상에서 제외됐어요. 그러나 이번 규제 강화로 인해 전세대출도 다른 대출과 마찬가지로 DSR 계산에 포함되게 되었습니다. 이에 따라 전세대출을 받으려는 차주는 자신의 소득 대비 전체 부채 상환액을 고려하여 대출 한도를 설정해야 합니다.

구체적인 변화

1. DSR 적용 비율: 기존에는 주택담보대출과 신용대출 등에만 DSR 40% 규제가 적용되었지만, 이제 전세대출도 포함됩니다. 이는 차주의 전체 부채 상환액이 연 소득의 40%를 넘지 않도록 하는 규제입니다.
2. 차주의 소득 기준: 차주의 연 소득을 기준으로 DSR을 계산하며, 소득이 낮을수록 대출 한도가 줄어듭니다. 이는 저소득 차주의 과도한 부채 부담을 방지하기 위한 조치입니다.
3. 대출 심사 강화: 금융기관은 대출 심사 시 차주의 소득 증빙 자료를 철저히 검토하여 정확한 DSR을 산정해야 합니다. 이를 통해 대출의 건전성을 높이고, 차주의 상환 능력을 면밀히 평가할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

전세대출 DSR 규제의 영향

시장에 미치는 영향

1. 전세 시장 안정화: 전세대출 규제가 강화되면서 전세자금 수요가 줄어들 가능성이 있습니다. 이는 전세 가격의 급등을 억제하고, 전세 시장의 안정을 도모할 수 있습니다.
2. 주택 매매 시장 변화: 전세대출이 어려워지면서 주택 매매를 고려하는 사람들이 늘어날 수 있습니다. 이는 주택 매매 수요를 증가시켜 부동산 시장에 변화를 가져올 수 있습니다.
3. 금융기관의 리스크 관리: 금융기관은 차주의 부채 상환 능력을 철저히 평가함으로써 대출 리스크를 관리할 수 있습니다. 이는 금융 시스템의 안정성을 높이는 데 기여할 것입니다.

개인에게 미치는 영향

1. 대출 한도 감소: DSR 규제가 강화되면서 전세대출 한도가 줄어들 수 있습니다. 이는 소득이 낮거나 부채가 많은 차주에게 특히 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
2. 대출 조건 강화: 금융기관은 대출 심사를 강화하여 차주의 상환 능력을 면밀히 평가할 것입니다. 이에 따라 대출을 받기 위해서는 보다 철저한 소득 증빙과 상환 계획이 필요합니다.
3. 재정 건전성 확보: DSR 규제를 통해 차주들은 자신의 부채 상환 능력을 정확히 파악하고, 무리한 대출을 지양하게 됩니다. 이는 개인의 재정 건전성을 확보하는 데 도움이 됩니다.    
4. 하지만 현장에선 이자에 대한 DSR 적용만으로는 전세 대출을 크게 줄이지 못할 것이라고 하는데요  한 시중은행 관계자는 "전세 대출은 원리금 상환 대출이 아닌데다 기간도 2년으로 정해진 만큼 이자에 대해서만 DSR을 반영하려는 것으로 보인다" 면서 "하지만 DSR산정 때 원리금을 반영하는 주담대 만큼 한도 변화가 크진 않을 수 있다"라는 반응을 보이고 있어요

전세대출 DSR 규제에 대한 대응 방안

재정 계획 수립

전세대출을 고려하고 있다면, 먼저 자신의 소득과 부채 상황을 면밀히 분석해야 합니다. 이를 통해 가능한 대출 한도를 파악하고, 무리한 대출을 지양해야 합니다. 재정 계획을 세우는 것은 중요한 첫 걸음입니다.

소득 증빙 자료 준비

금융기관은 대출 심사 시 소득 증빙 자료를 철저히 검토합니다. 따라서 소득을 증명할 수 있는 자료를 미리 준비하고, 정확한 소득 정보를 제공해야 합니다. 이는 대출 심사 과정에서 유리하게 작용할 수 있습니다.

다양한 금융 상품 검토

전세대출 외에도 다양한 금융 상품을 검토해보는 것이 좋습니다. 예를 들어, 주택 구입을 고려하거나, 다른 대출 상품을 비교하여 자신에게 가장 유리한 조건을 찾는 것이 중요합니다.

전문가 상담

금융 전문가나 상담사를 통해 자신의 재정 상황에 맞는 대출 전략을 세우는 것도 좋은 방법입니다. 전문가의 조언을 통해 보다 효율적으로 대출을 활용할 수 있습니다.

결론

전세대출 DSR 규제는 가계 부채 문제를 해결하고 금융 시스템의 안정성을 높이기 위한 중요한 조치입니다. 이 규제는 전세 시장과 개인의 재정 상황에 큰 영향을 미칠 수 있으며, 이에 대한 철저한 대비와 계획이 필요합니다. 전세대출을 고려하고 있는 분들은 자신의 소득과 부채 상황을 면밀히 분석하고, 전문가의 조언을 통해 최적의 대출 전략을 수립하는 것이 중요합니다. 이를 통해 재정 건전성을 확보하고, 안정적인 재무 상태를 유지할 수 있을 것입니다.

 

 

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